/HYPOTÉKA
  • NEHNUTEĽNOSŤ
  • HYPOTÉKA
  • DOM
  • BYT
  • KÚPA

Kúpa nehnuteľnosti je dlhoročným záväzkom, ktorý si často vyžaduje nemalé finančné prostriedky. Pri súčasných stúpajúcich cenách nehnuteľností je pre veľkú časť Slovákov a Sloveniek najdostupnejšou možnosťou financovania práve hypotéka. Na to, aby vám však na ňu vznikol nárok, je potrebné splniť niekoľko dôležitých podmienok. Tie sa však ak podnikáte ako živnostník alebo máte s. r. o., mierne líšia od tých pre zamestnancov. a práve tieto špecifiká si preberieme spoločne so Senior produktovou manažérkou zo Slovenskej sporiteľne, Soňou Slávikovou.

Všeobecné podmienky musia spĺňať všetci bez rozdielu

Či už máte zamestnanie na trvalý pracovný pomer, ste SZČO alebo spoločník v s.r.o, zo zákona musíte spĺňať všeobecné podmienky. Medzi ne patrí vek od 18 do 70 rokov, slovenské občianstvo alebo povolenie na pobyt na území Slovenskej republiky, bonita, nehnuteľnosť, ktorou budete ručiť a čistý úverový kredit či platobná disciplína.

Tú si banka poľahky overí v centrálnom úverovom registri a takisto jednoducho zistí vaše DTI, celkovú zadlženosť žiadateľa. Banka sa tiež pozerá na LTV t.j. pomer výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti. Okrem súčasných úverov a zadlženosti sa banka prihliada aj na životné minimum, z ktorého nemôže na splátku hypotéky uberať. Okrem týchto parametrov pre posudzovanie schopnosti splácať úver je jedným z najdôležitejších práve preukázateľný dostatočný príjem.

Ako vysvetľuje Soňa Sláviková, pri zamestnancoch je jeho výpočet jednoduchší: „Ich čistý mesačný príjem je suma, ktorú im zamestnávateľ vyplatí pravidelne každý mesiac ako výplatu mzdy. Tá už je očistená o poistné odvody do zdravotnej a sociálnej poisťovne a daň z príjmov. Stanovenie čistého príjmu je teda veľmi jednoduché a naviac príjem zamestnanca z pracovného pomeru je možné overiť on-line dopytom do Sociálnej poisťovne. Banka k tomu nepotrebuje od klienta žiadne doklady. Pri SZČO alebo spoločníkoch v s.r.o. nič z toho nie je možné.“

Podmienky pre podnikateľov sa mierne líšia

Pri podnikateľoch sú podmienky špecifickejšie. Jednoosobové eseročky a živnostníci môžu totiž byť pre banku rizikovejší, keďže ich príjem nemusí byť natoľko stabilný a pravidelný, ako je tomu pri zamestnancoch na trvalý pracovný pomer. „Banky SZČO ani spoločníkov s.r.o. vo všeobecnosti neposudzujú prísnejšie, ako ostatné typy klientov. Hlavný rozdiel je však v charaktere príjmu a v možnostiach banky, ako stanoviť priemerný čistý mesačný príjem,“ dodáva Soňa Sláviková.

Pripravte si daňové priznanie alebo účtovnú závierku

Pokiaľ podnikáte, bude potrebné, aby ste mali uzatvorené účtovné obdobie, a teda splnili aj minimálnu dĺžku podnikania, ktorú má každá banka nastavenú rozdielne. Slovenská Sporiteľňa, ako jedna z mála bánk, vyžaduje len 6 mesačnú dobu podnikania v predchádzajúcom zdaňovacom období. Soňa Sláviková dopĺňa: „Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšie obdobie klient podniká, tým je z pohľadu banky stabilnejší a dôveryhodnejší. Obdobne to však platí aj o zamestnancoch.“

Po splnení minimálnej dĺžky podnikania bude potrebné, aby ste mali spracovanú účtovnú závierku alebo daňové priznanie. „Pre posúdenie schopnosti podnikateľa splácať úver banka potrebuje daňové priznanie k dani z príjmu, prípadne účtovnú závierku za posledné ukončené zdaňovacie obdobie. z týchto dokladov banka stanoví priemerný čistý mesačný príjem, a teda príjem, ktorý podnikateľovi zostane k dispozícii po odpočítaní výdavkov spojených s podnikaním, poistných odvodov a dane z príjmov,“ vysvetľuje senior produktová manažérka.

Okrem daňového priznania a účtovnej závierky môže banka požiadať aj o výpis z účtu. Ako ďalej poznamenáva, pre overenie príjmov v medziobdobí vyžaduje banka výpisy z účtu, na ktorý podnikateľ prijíma platby za posledných 6 mesiacov. „Ak má klient účet vedený v banke, v ktorej o úver žiada, tak, samozrejme, banka výpis z účtu od klienta žiadať nebude,“ dopĺňa.

Ako sa teda počíta príjem podnikateľov?

Pokiaľ splníte všetky vyššie uvedené podmienky a banke doručíte daňové priznanie či účtovnú závierku, banka prejde k posúdeniu výšku príjmu. Na margo výpočtov Soňa Sláviková uvádza: „Používajú sa dva typy výpočtov: metóda percenta z hrubých príjmov (tržieb) a metóda čistého zisku.“

Bankou stanovené príslušné percento z tržieb (hrubých príjmov) dosiahnutých za posledný rok sa vydelí 12 mesiacmi, a tak banka vypočíta, aký priemerný čistý mesačný príjem vám akceptuje. Ak ste, ale spoločník v s.r.o, celkové tržby sa navyše násobia aj vašim podielom vo firme. Vzorec je potom nasledovný:

Percentá z dosiahnutých tržieb sa navyše opäť líšia od banky, ktorá hypotéku poskytuje. Konkrétne percento závisí od odvetvia, v ktorom klient podniká a prípadne od spôsobu ako si SZČO uplatňuje výdavky v daňovom priznaní (skutočné resp. paušálne).

Zároveň treba spomenúť, že nie všetky banky akceptujú tento spôsob výpočtu. Slovenská Sporiteľňa, ale akceptuje pre SZČO, ktorí si v predchádzajúcom období uplatnili paušálne výdavky až 60 % z tržieb (hrubých príjmov). To je jedno z najvyšších akceptovaných percent spomedzi slovenských bánk. z týchto údajov sa následne vypočíta maximálna výška hypotéky, ktorú vám vie banka poskytnúť.

Druhým spôsobom je metóda čistého príjmu (zisku). Príjem sa vypočítava na základe vzorca, ktorý sa líši podľa toho, či ide o SZČO alebo o spoločníka s.r.o.

Netreba zabúdať tiež na to, že ak máte záporné vlastné imanie, nárok na hypotéku nemáte. Zároveň, pokiaľ váš príjem pochádza len zo zahraničného podnikania a máte napríklad zahraničnú živnosť alebo obchodnú spoločnosť so sídlom v zahraničí, pre banky ste rizikový a s veľkou pravdepodobnosťou vám ho žiadna banka nebude akceptovať.

A aký typ výpočtu je teda pre podnikateľov výhodnejší? „Banka môže vykonať výpočet čistého príjmu oboma spôsobmi. Je na rozhodnutí konkrétnej banky, ktorý spôsob uplatní. Slovenská sporiteľňa používa oba spôsoby výpočtu čistého mesačného príjmu a uplatní ten, ktorý indikuje vyšší priemerný čistý príjem, a teda ten, ktorý je pre klienta výhodnejší,“ upresňuje Soňa Sláviková.

Daňová optimalizácia sa vám nevyplatí

Veľká časť podnikateľov, či už SZČO alebo s.r.o., si často optimalizujú svoje daňové priznania či účtovné závierky. Ako vysvetľuje Soňa Sláviková, takáto daňová optimalizácia vám v prípade posudzovania hypotéky neprinesie žiadny osoh. „Najmä v prípade daňových optimalizácií je potom hodnota základu dane a následne čistého príjmu relatívne nízka. Nízka výška čistého príjmu alebo zisku po zdanení neumožňuje klientovi splácať vyššiu výšku úveru.“

Aby ste sa vyhli zamietnutiu žiadosti o hypotéku, mali by ste poctivo pristupovať ku všetkým potrebným podmienkam, ktoré banka vyžaduje. „Ak má klient negatívne informácie z úverového registra, a teda je v omeškaní na existujúcom úvere, má alebo v minulosti mal zlyhané (zosplatnené) úvery, hypotéku nezíska,“ dopĺňa.

Ak podmienky nesplníte, nárok na hypotéku nemáte

V prípade, že už dopredu viete, že váš príjem nie je pravidelný ani v dostatočnej výške, znamená to, že v danom momente nedosahujete na stanovené podmienky. Ostáva vám len odložiť žiadosť o hypotéku na ďalší rok a v nasledujúcej žiadosti vyhovieť všetkým podmienkam. Možnosťou je tiež zamestnať sa na trvalý pracovný pomer a splniť tak potrebnú dobu jeho trvania.

Ak si nie ste istý, či je váš príjem dostatočný a spĺňate všetky náležitosti, obráťte sa na nášho hypotekárneho špecialistu, ktorý vám na vaše otázky s radosťou odpovie. Konzultáciu s týmto špecialistom k svojej budúcej hypotéke viete získať aj bez návštevy pobočky, vyplnením kontaktného formuláru na slsphypoteka.sk.

Získajte prehľad o všetkých novinkách

Prihláste sa na odber noviniek.

Udeľujem Slovenskej sporiteľni, a.s. súhlas so spracúvaním osobných údajov získaných prostredníctvom cookies, a to najmä: IP adresa, lokalizačné údaje, informácie o aktivite na webovej stránke a pod. Účelom je personalizovanie reklamy, štatistické a analytické spracovávanie dát. Údaje získané prostredníctvom cookies môžu byť spracúvané aj ďalšími zmluvnými partnermi Slovenskej sporiteľne. Súhlas je možné kedykoľvek odvolať. Bližšie informácie | Zmeniť nastavenia